öffentliches BaurechtVerwaltungsrechtFerienwohnung im reinen Wohngebiet?

Gemäß § 3 Abs. 1 BauNVO dient das reine Wohngebiet ausschließlich dem Wohnen. Allgemein zulässig sind gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO Wohngebäude. Ausnahmsweise können gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. 2017 kam zudem noch § 13a BauNVO ins Spiel. Diese Norm führte zu vielen Verfahren vor den Verwaltungsgerichten, welche bei vorheriger Beratung durch einen Anwalt für Verwaltungsrecht hätten vermieden werden können.  

1. Ferienwohnungsnutzung ist (auch nach 2017) keine Wohnnutzung

Ferienwohnungen fallen nicht unter den Begriff des Wohnens.  Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer ausgelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Ferienwohnungen fehlt es jedenfalls an der auf Dauer ausgelegten Häuslichkeit (Nds. OVG, Beschluss vom 18.07.2008 – 1 LA 203/07 –, Rn. 12, juris, m.w.N.). Zudem unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohn- und Ferienhäusern (BVerwG, Urteil vom 12.03.1982 – 4 C 59/78 –, Rn. 23, juris).

Ferienwohnungen bieten zumeist nur wochenweise vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste. Hier fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13, juris Rn. 18). Dauer-Wohnungen werden demgegenüber regelmäßig von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

2. Ferienwohnung kann seit 2017 ausnahmsweise kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sein

Ferienwohnungen sind wegen der bauplanungsrechtlich unterschiedlichen Begrifflichkeiten auch weiterhin keine Beherbergungsbetriebe (Siehe zu den Begrifflichkeiten BVerwG, Beschluss vom 08. Mai 1989 – 4 B 78/89 –, Rn. 3, juris; Nds. OVG, Beschluss vom 22.01.2013 – 1 LA 49/13 –, Rn. 19, juris; VG Hannover, Beschluss vom 23. November 2021 – 12 B 4000/21, juris). 

An diesen Begrifflichkeiten ändert auch der am 13.05.2017 in Kraft getretene § 13a Satz 2 BauNVO (BGBl 2017 I S. 1057) nichts. 

3. Funktionsweise des § 13a BauNVO

Nach § 13a Satz 2 BauNVO können Räume, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen) insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Absatz 3 Nummer 1 gehören.

a) Im Einzelfall ausnahmsweise Ferienwohnungen im WR zulässig

§ 13a BauNVO bezweckt bereits nach seinem Wortlaut nicht die grundsätzliche Vereinbarkeit von Ferienwohnungen und reinen Wohngebieten. Die Norm stellt vielmehr im Gegenteil klar, dass es sich bei Ferienwohnungen weiterhin nur ausnahmsweise kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes sein können, insbesondere, wenn der Nutzung als Ferienwohnraum eine baulich untergeordnete Bedeutung gegenüber der Hauptnutzung zukommt (BeckOK BauNVO/Hornmann, 22. Ed. 15.6.2020, BauNVO § 13a Rn. 47; Bönker/Bischopink, Baunutzungsverordnung, BauNVO § 13a, beck-online).

Beispiel: Vermietung einer Einliegerwohnung und Entsprechung des Störpotenzials zu einem kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes (BR-Drs. 806/16, S. 49).

Zugegeben sei, dass es sich bei dem Merkmal der Unterordnung nicht um eine zwingende Tatbestandsvoraussetzung handelt. Aber es ist zu beachten, dass bei fehlender Unterordnung der Ferienwohnungsnutzung zumindest vergleichbar gewichtige Gesichtspunkte dafürsprechen müssen, dass ausnahmsweise eine Verträglichkeit der Ferienwohnnutzung mit dem festgesetzten Baugebiet anzunehmen ist (VG Hannover, Beschluss vom 23. Juli 2020 – 4 B 2507/20 –, Rn. 29, juris).

b) § 13a Satz 2 BauNVO ändert nichts an vorher erlassenen Bebauungsplänen

Weiter unterliegen viele Mandanten einem Irrtum: Sie denken, dass aufgrund von 13a BauNVO diese Norm in den vorher erlassenen Bebauungsplan mithineingelesen werden muss. Aber nur weil es in der BauNVO eine neue Norm gibt, bedeutet dies nicht, dass sich dadurch die Rechtslage betreffend einen vorher erlassenen Bebauungsplan ändert!

Es gilt nämlich im Grundsatz, dass die Baunutzungsverordnung nicht unmittelbar gegenüber dem Bürger gilt. Ausnahme davon ist § 15 BauNVO. Das bedeutet, dass durch die Änderung der BauNVO die durch einen vorher bereits erlassenen Bebauungsplan geschaffene Rechtslage nicht geändert werden kann. Dem Verordnungsgeber der BauNVO ist ein unmittelbares Hineinwirken in bereits bestehende Bebauungspläne verwehrt (BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302/95 –, Rn. 11, juris; VG Hannover, Beschluss vom 23. Juli 2020 – 4 B 2507/20 –, Rn. 27, juris).

4. Anforderungen an eine ausnahmsweise Zulässigkeit nach § 13a Satz 2 BauNVO

Ob eine Ferienwohnung im Übrigen im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig sein kann, bedarf einer konkreten Einzelfallbetrachtung durch einen Anwalt für Verwaltungsrecht.

Es bedarf idR einer Unterordnung der Ferienwohnung(en) gegenüber der vorherrschenden Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken. Nach der gesetzlichen Konzeption indiziert diese Unterordnung die Vereinbarkeit mit der Wohnnutzung. Die Verhältnisse dürfen keinesfalls umgekehrt sein, beispielsweise wenn lediglich eine kleine Dachgeschosswohnung zu Wohnzwecken genutzt wird, wohingegen zwei größere Wohnungen ausschließlich als Ferienwohnungen zur Verfügung stehen. 

Voraussetzung ist, dass sich der Beherbergungsbetrieb nach Erscheinungs- und Betriebsform, ohne aufzufallen in das konkret festgesetzte reine Wohngebiet einordnet. 

Es ist weiter zu prüfen ob die gegenüber einer Wohnnutzung erhöhte Belegdichte in Bezug auf die konkrete Wohnfläche ein auch qualitativ gesteigertes Störpotenzial birgt.

Dipl. iur. M. Heidemann

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