Kurzfassung: Das Urteil trennt fünf Informationsfragen: das individuelle Einsichtsrecht, den Ort der Einsicht und Kopienversand, den internen Beiratsbericht, gemeinschaftliche Auskunft zu Abrechnung und Wirtschaftsplan sowie Auskunft über geplante Maßnahmen. Die unterschiedlichen Rechtsfolgen hängen davon ab, ob Zugang zu Unterlagen oder eine gemeinschaftliche Auskunft verlangt wird.
Entscheidung und Leitgedanke
Inhaltsverzeichnis
Der Bundesgerichtshof entschied am 11. Februar 2011 unter dem Aktenzeichen V ZR 66/10 über Informationsbegehren eines Wohnungseigentümers gegenüber der Verwalterin. Der Kläger hatte über mehrere Jahre schriftliche Auskünfte verlangt, Ablichtungen einzelner Unterlagen erhalten und später weitere Kopien sowie Auskünfte zu Abrechnung, Wirtschaftsplan und geplanten Verwaltungsmaßnahmen eingeklagt. Der BGH wies die Revision zurück.
Die Entscheidung ist vor allem eine Abgrenzungsentscheidung. Sie behandelt nicht jedes Informationsbegehren nach demselben Muster. Der BGH unterscheidet zwischen dem individuellen Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen und dem grundsätzlich gemeinschaftlichen Auskunftsanspruch zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan. Beim Einsichtsrecht steht die individuelle Kontrolle der Verwaltung im Vordergrund. Bei der Auskunft über gemeinschaftliche Angelegenheiten steht die unteilbare Leistung für alle Eigentümer im Vordergrund. Aus dieser Unterscheidung folgen unterschiedliche Regeln für Ort, Kopienversand, Eigentümerversammlung und individuelle Klage.
Sachverhalt und Verfahrensentwicklung
Der Kläger bewohnte als Eigentümer eine Wohnung in einer verwalteten Wohnungseigentumsanlage. Zwischen Dezember 2005 und Januar 2009 wandte er sich mit 98 Schreiben an die Verwalterin und bat um schriftliche Auskunft zu Verwaltungsfragen. Die Beklagte beantwortete die Fragen und übersandte teilweise gegen Kostenerstattung Ablichtungen. An Eigentümerversammlungen nahm der Kläger seit Beginn der Verwaltung durch die Beklagte nicht teil.
Er verlangte anschließend die Übersendung weiterer Verwaltungsunterlagen, Auskunft zu Jahresabrechnung 2007, Wohngeldabrechnung 2007 und Wirtschaftsplan 2009, außerdem Auskunft über beabsichtigte Maßnahmen und eine Ablichtung des internen Berichts des Verwaltungsbeirats. Das Amtsgericht wies die Klage ab; die Berufung blieb erfolglos. Das Landgericht ließ die Revision zu. Der BGH bestätigt im Ergebnis die Ablehnung, korrigiert oder präzisiert aber die Begründungsstruktur der Vorinstanz in mehreren Punkten.
Erstens: Das Einsichtsrecht ist grundsätzlich individuell
Für sämtliche Verwaltungsunterlagen erkennt der BGH einen individuellen Anspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter an. Grundlage sind nach dem Urteil §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag. Der Senat nennt daneben eine Herleitung aus dem Anspruch auf Abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG und Rechnungslegung nach § 259 BGB, eine analoge Anwendung von § 24 Abs. 6 Satz 3 und Abs. 7 Satz 8 WEG sowie § 716 Abs. 1 BGB. Welche Begründung dogmatisch maßgeblich ist, entscheidet er nicht; für das Ergebnis sind sie ohne Belang.
Das Einsichtsrecht dient auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit. Deshalb besteht es nach bestandskräftiger Genehmigung der Abrechnung und nach der Entlastung des Verwalters fort. Es setzt kein besonderes rechtliches Interesse und keine Ermächtigung der übrigen Wohnungseigentümer voraus. Grenzen bilden § 242 BGB und § 226 BGB. Im Fall war ein rechtsmissbräuchliches oder schikanöses Verhalten des Klägers nicht festgestellt und nicht ersichtlich.
Damit erhält der einzelne Eigentümer einen direkten Kontrollzugang. Der BGH entscheidet aber nicht, dass jede gewünschte Form der Informationsbereitstellung individuell geschuldet ist. Gerade an diesem Punkt beginnt die zweite Unterscheidung.
Zweitens: Ort der Einsichtnahme und Kopienversand
Nach § 269 Abs. 1 und 2 BGB ist die Einsichtnahme mangels abweichender Vereinbarung grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren. Der BGH begründet dies mit dem Schwerpunkt der Verwaltung. Am Ort der Anlage werden zwar Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen veranlasst, Arbeiten abgenommen, örtliche Verhandlungen geführt und die Hausordnung überwacht. Die übrigen Aufgaben nach §§ 21 Abs. 5, 27 Abs. 1 bis 3 WEG werden typischerweise in den Geschäftsräumen erledigt.
Der Anlagenort ist deshalb nicht allein wegen der dort belegenen Immobilie der regelmäßige Einsichtsort. Der BGH lässt offen, ob eine Eigentümerversammlung oder eine große Entfernung eine andere Lösung erfordern kann. Im konkreten Fall waren die Geschäftsräume nur etwa 21 km entfernt; der Kläger verlangte keine Einsichtnahme bei einer Eigentümerversammlung. Die Fahrt und der damit verbundene Aufwand waren zumutbar.
Aus dem Einsichtsrecht folgt auch kein automatischer Anspruch auf Übersendung von Ablichtungen. Eine Versandpflicht kann sich nach Treu und Glauben ergeben, wenn der Eigentümer die Informationen sonst nicht rechtzeitig erlangen kann, etwa vor einer Eigentümerversammlung. Im Fall konnte der Kläger die Unterlagen vor Ort einsehen und auf eigene Kosten kopieren. Der weitergehende Versandanspruch wurde deshalb verneint.
Drittens: Der interne Beiratsbericht bleibt eine offene Vorfrage
Beim internen Bericht des Verwaltungsbeirats verlangte der Kläger die Zusendung einer Ablichtung. Das Berufungsgericht hatte schon ein individuelles Einsichtsrecht verneint und den Anspruch als gemeinschaftsbezogen eingeordnet. Der BGH musste diese Frage nicht entscheiden. Selbst wenn die Vorinstanz das Einsichtsrecht falsch eingeordnet hätte, würde daraus nach den zuvor entwickelten Grundsätzen kein Anspruch auf Zusendung einer Ablichtung folgen.
Die Aussage ist eng: Das Urteil verneint den konkreten Kopienanspruch, nicht notwendig jedes Einsichtsrecht in Beiratsunterlagen. Es verdeutlicht zugleich, dass die Modalität des Informationszugangs selbstständig geprüft werden muss. Ein mögliches Einsichtsrecht und ein Anspruch auf Versand sind zwei verschiedene Rechtspositionen.
Viertens: Auskunft zu Abrechnung und Wirtschaftsplan ist grundsätzlich gemeinschaftlich
Der BGH trennt die Auskunft zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan vom Einsichtsrecht. Die Auskunft beruht ebenfalls auf §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag und betrifft § 28 Abs. 3 und 5 WEG. Sie steht aber in erster Linie allen Wohnungseigentümern als unteilbare Leistung gemeinschaftlich zu. Der einzelne Eigentümer kann sie grundsätzlich in der Eigentümerversammlung verlangen.
Der Senat nennt zwei Wege, auf denen eine alleinige Geltendmachung möglich wird. Erstens kann der einzelne Eigentümer die Auskunft verlangen, wenn die Wohnungseigentümer von ihrem Auskunftsrecht trotz seines Verlangens keinen Gebrauch machen. Zweitens besteht ein Individualanspruch, wenn das Auskunftsverlangen ausschließlich den einzelnen Eigentümer betrifft. Dann sind weder vorherige Versammlungsbefassung noch Ermächtigung notwendig.
Beides lag beim Kläger nicht vor. Er hatte an keiner Eigentümerversammlung teilgenommen und konnte deshalb keinen erfolglosen gemeinschaftlichen Gebrauch nach einem eigenen Verlangen darlegen. Außerdem machte er nicht geltend, dass die Fragen allein sein eigenes Recht beträfen. Die Informationen zu den Abrechnungen und zum Wirtschaftsplan waren gemeinschaftliche Angelegenheiten. Die Auskunftsansprüche wurden daher im Ergebnis verneint.
Fünftens: Geplante Maßnahmen und § 242 BGB
Für Fragen zu beabsichtigten Verwaltungsmaßnahmen verweist der BGH auf die Grundsätze zum gemeinschaftlichen Auskunftsanspruch. Die geplanten Maßnahmen sind Verwaltungsangelegenheiten der Gemeinschaft. Der einzelne Eigentümer kann den gemeinschaftlichen Weg nicht allein dadurch umgehen, dass er selbst die Frage stellt oder ein besonderes Informationsinteresse behauptet.
Auch Treu und Glauben nach § 242 BGB führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Der Zweck des Auskunftsanspruchs besteht nach dem Urteil darin, Informationen über den Stand gemeinschaftlicher Angelegenheiten zu erlangen. Er dient nicht dazu, vorab herauszufinden, ob eine Erörterung der Fragen in einer Eigentümerversammlung sinnvoll wäre. Der Kläger konnte aus § 242 BGB deshalb keinen eigenen Ersatzweg ableiten. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Systematische Bedeutung und Grenzen
Die Entscheidung lässt sich als abgestufte Informationsordnung lesen. Das individuelle Einsichtsrecht ermöglicht jedem Eigentümer die sachliche Kontrolle der Verwaltung. Es wird in den Geschäftsräumen des Verwalters erfüllt; ein Versand von Kopien setzt zusätzliche Umstände voraus. Der gemeinschaftliche Auskunftsanspruch bündelt dagegen Informationen, die die Gemeinschaft als Ganze betreffen. Individualisierung ist dort nur über die beiden vom BGH beschriebenen Ausnahmen möglich.
Diese Systematik verhindert zwei gegensätzliche Verkürzungen. Aus dem individuellen Einsichtsrecht folgt nicht, dass der Verwalter jede Unterlage übersenden muss. Aus dem gemeinschaftlichen Charakter der Auskunft folgt nicht, dass ein einzelner Eigentümer niemals allein Auskunft verlangen kann. Entscheidend sind jeweils Gegenstand, Leistungsform und die konkrete Möglichkeit einer gemeinschaftlichen Befassung.
Die Begründung ist dabei nicht bloß eine Sammlung von Einzelergebnissen. Der BGH beginnt mit dem zulässigen, aber unbegründeten Rechtsmittel, prüft sodann die Kopienfrage, behandelt den Beiratsbericht unter einem Vorbehalt und entwickelt anschließend die eigenständige Struktur des Auskunftsanspruchs. Die spätere Behandlung der geplanten Maßnahmen verweist bewusst auf diese vorherige Struktur. So entsteht eine Hierarchie: Der individuelle Informationszugang ist der Ausgangspunkt; die gemeinschaftliche Auskunft ist die besondere Leistungsform; die Ausnahmen und der Zweck des § 242 BGB bestimmen, ob ein einzelner Eigentümer den gemeinschaftlichen Weg verlassen darf.
Die Entscheidung stellt nicht nur sechs isolierte Anträge zurück. Sie beantwortet die Frage, wie unterschiedliche Informationsformen rechtlich zu sortieren sind. Wer eine Unterlage prüfen will, hat grundsätzlich einen individuellen Einsichtszugang. Wer eine gemeinschaftliche Erklärung oder Auskunft zu Abrechnung, Wirtschaftsplan oder Maßnahmen verlangt, muss den gemeinschaftlichen Bezug beachten. Wer Kopien statt Einsicht verlangt, muss zusätzlich die Erfüllungsmodalität und eine mögliche Unzumutbarkeit begründen.
Für die Entscheidung des konkreten Rechtsmittels ist diese Sortierung entscheidend. Die Revision war zulässig, aber unbegründet. Beim Einsichtsrecht lag der Fehler nicht darin, dem Kläger jeden Zugang zu versagen, sondern darin, dass er die weitergehende Übersendung verlangte. Beim Beiratsbericht konnte die Vorfrage offenbleiben, weil der Kopienanspruch unabhängig scheiterte. Bei den Auskunftsansprüchen war der gemeinschaftliche Gegenstand entscheidend; bei den geplanten Maßnahmen kam hinzu, dass § 242 BGB keinen Ersatzweg eröffnete. Die Kostenentscheidung nach § 97 Abs. 1 ZPO bildet den prozessualen Abschluss, verändert aber die unterschiedlichen materiellen Begründungen nicht.
Das Urteil entscheidet zugleich nicht alle denkbaren Grenzfälle. Es lässt die Einsicht bei einer Eigentümerversammlung, die Folgen großer Entfernung und die Einsichtsfrage beim internen Beiratsbericht offen. Die Aussage zu § 242 BGB betrifft den konkreten Versuch, die gemeinschaftliche Auskunftsordnung durch ein allgemeines Informationsinteresse zu umgehen. Weitergehende Fallgruppen müssen anhand ihrer eigenen Tatsachen geprüft werden. Gerade diese offenen Punkte sind Teil der Reichweite: Der BGH formuliert einen klaren Grundsatz für den entschiedenen Fall, ohne aus den nicht entscheidungserheblichen Fragen allgemeine Antworten zu machen.
